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jul 252009

El suelo no urbanizable

IMG_0694El suelo no urbanizable se regula en Andalucía el artículo 46 LOUA y es aquel que por definición no sea apto ni necesario para el desarrollo urbano.

Existen dos categorías de suelo no urbanizable
•    Suelo urbanizable protegido (artículo 46 LOUA)
o    Sujeto a limitaciones de dominio público (vias pecuarias, dominio público de costas…)
o    Protección por legislación sectorial (costas, medio ambiente..) o planeamiento territorial por razones paisajísticas, históricas, arqueológicas, ambientales o culturales
o    Protección por el planeamiento general por valores agrícola, forestal, ganadero, por sus riquezas naturales o para la protección del litoral

•    Suelo urbanizable común
o    Riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial
o    Carácter natural, rural o soporte físico de asentamientos rurales diseminados vinculados a actividad agropecuaria
o    Inadecuados para el desarrollo urbano según el PGOU

Respecto al régimen jurídico del suelo no urbanizable, destacar lo siguiente:

•    Deberes en el suelo no urbanizable (artículo 13 Ley de Suelo)

Prohibición de divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria o forestal.

•    Derechos en el suelo no urbanizable
o     Suelo urbanizable ordinario (Art. 52.1 LOUA): Obras, construcciones y segregaciones permitidas por el planeamiento vinculadas a destino relacionado con fines agrícolas, forestales o ganaderos. También las actuaciones de interés público, es decir, construcciones de utilidad pública e interés social que no induzcan a nuevos asentamientos (hotel rural, cantera …) (art. 42). Lo que no se permite en esta categoría ni menos en la de especial protección es el uso residencial.
o    Suelo urbanizable de especial protección: Construcciones e instalaciones permitidas por el plan general o el plan de ordenación del territorio compatibles con la protección correspondiente

Respecto al desarrollo del suelo no urbanizable mediante actuaciones de interés público (art. 42 LOUA), son aquellas que tienen por objeto la realización de edificaciones, construcciones, obras e instalaciones para implantar usos de infraestructura, servicios, dotaciones o equipamientos, así como para industriales, terciarios, turísticos u otros análogos, pero no residenciales.

El articulo 42 de la LOUA define las actuaciones de interés público de la siguiente forma:
Son actuaciones de interés público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable las actividades de intervención singular, de promoción pública o privada, con incidencia en la ordenación urbanística, en las que concurran los requisitos de utilidad pública o interés social, así como la procedencia o necesidad de implantación en suelos que tengan este régimen jurídico. Dicha actuación habrá de ser compatible con el régimen de la correspondiente categoría de este suelo y no inducir a la formación de nuevos asentamientos.  Dichas actividades pueden tener por objeto la realización de edificaciones, construcciones, obras e instalaciones, para la implantación en este suelo de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos, así como para usos industriales, terciarios, turísticos u otros análogos, pero en ningún caso usos residenciales.

Por tanto, los requisitos para la aprobación de una actuación de interés público son los siguientes:
a)    Que las actuaciones de interés público se permitan en el régimen de protección del suelo no urbanizable en el que se quieran implantar
b)    Utilidad pública o interés social de la actuación a implantar para el municipio
c)    Procedencia o necesidad de la implantación de la actividad concreta en suelo no urbanizable
d)    No inducir a nuevos asentamientos por su cercanía con otras construcciones o instalaciones
e)    Edificaciones o instalaciones para usos industriales, terciarios, turísticos o análogos pero no residenciales

Para llevar a cabo una construcción o edificación como actuaciones de interés público es necesario:
a)    Autorización de la actuación mediante la presentación aprobación de proyecto de actuación o plan especial (si la actuación superan los 500.000 m2) en los que se justificarán los requisitos anteriormente enumerados
b)    El otorgamiento de la licencia de obras.

jul 192009

Las situaciones básicas del suelo

comunales

La Ley de Suelo que entró en vigor el 1 de julio de 2007, siendo la Ley de Suelo actual de 2008 un texto refundido de los artículos vigentes de la Ley de 1992, prescinde de la tradicional clasificación del suelo y establece, sin embargo, dos tipos de situaciones básicas del suelo: el suelo en situación rural y el suelo en situación urbanizado. El motivo fundamental de esta nueva distinción que hace la Ley entre estas dos situaciones básicas del suelo es asignar el mismo criterio de valoración al suelo en situación rural, sea su clasificación de urbanizable o no urbanizable, en aras a no asignar en una valoración expropiatoria expectativas urbanísticas derivadas de una acción pública como es el planeamiento. El suelo en situación de urbanizado se valora prácticamente conforme a los mismos criterios de valoración que el suelo urbano en la Ley de Suelo anterior de 1998, es decir, conforme al valor de mercado.

El suelo en situación rural se integra por los terrenos que, según el planeamiento urbanístico o en aplicación directa de la legislación urbanística, tengan las siguientes clasificaciones y estén en las situaciones que a continuación se describen:
A1) no urbanizable o rústico
A2) urbanizable, en todas sus categorías: hasta que esté concluida la urbanización.
A3) urbano, cuando no pueda considerarse en situación de urbanizado

Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.

jul 192009

Las servidumbres de la Ley de Costas

Imagen 11.- El dominio público marítimo terrestre

El art. 132 CE establece que la Ley regulará el régimen jurídico de los bienes públicos, comunales, inspirándose en los principios de alienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad, así como su desafectación.

Además, dicho artículo establece que son bienes de dominio público estatal los que marque la ley y en todo caso la zona maritimo terrestre, las payas, el mar territorial y sus recursos naturales. Dichos conceptos han sido ampliados y definidos por la Ley de Costas de 1988, comprendiendo los bienes del dominio público marítimo los siguientes:

a)     La ribera del mar, que comprende

à      La zona marítimo terrestre, que es el espacio comprendido entre la línea de bajamar y la línea de pleamar o el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos.

à      Las playas o zonas de materiales sueltos, tales como arenas, gravas o guijarros

à      Otros bienes como los terrenos ganados al mar, los islotes o los puertos

b) El mar territorial y aguas interiores, en el que se incluye el subsuelo y se extiende en 12 millas desde la linea de bajamar.

c) Los recursos económicos de la zona económica y la plataforma continental que se extiende a una distancia de 200 millas nauticas

Una característica de los bienes públicos que se deduce de la jurisprudencia del Tribunal Constitucional que sin perjuicio de la titularidad de los bienes de dominio público, dicha titularidad es separable del ejercicio de competencias públicas por una administración diferente. Con carácter general el Estado tiene atribuida ambas competencias, aunque también las tienen atribuida la Comunidad Autónoma y los ayuntamientos.

2.- El apeo y deslinde del dominio público marítimo terrestre

Los objetivos de protección del dominio público marítimo son tres:

a)     La defensa de sus integridad y de sus fines de uso general

b)    La preservación de sus características y elementos naturales

c)     La prevención de los perjuicios que pueden causar las obras e instalaciones

Para la determinación del dominio público marítimo-terrestre se practicarán y aprobará por la Administración del Estado los oportunos deslindes. En el procedimiento serán oídos la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento correspondiente, los propietarios colindantes, previa notificación, y demás personas que acrediten la condición de interesados. El plazo para notificar la resolución de los procedimientos de deslinde será de 24 meses. La providencia de incoación del expediente de deslinde implicará la suspensión del otorgamiento de concesiones y autorizaciones en el dominio público marítimo-terrestre y en su zona de servidumbre de protección, a cuyo efecto deberá publicarse acompañada de plano en que se delimite provisionalmente la superficie estimada de aquél y de ésta. La resolución del expediente de deslinde llevará implícito el levantamiento de la suspensión.

3.- La afección de edificios por la servidumbre de protección y de tránsito
Para la protección del dominio público marítimo terrestre, la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas en sus artículos 20 y siguientes establecen diversas limitaciones de la propiedad sobre terrenos contiguos a la ribera del mar. Entre dichas limitaciones se encuentran la servidumbre de protección y la servidumbre de tránsito.

El artículo 23 de la Ley de Costas regula la servidumbre de protección y establece que recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar. La Disposición Transitoria Tercera, en su punto tercero añade a ello lo siguiente:
“Los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de la presente Ley estarán sujetos a las servidumbres establecidas en ella, con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros. No obstante, se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas, en los términos previstos en la disposición transitoria cuarta. Asimismo, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor, siempre que se garantice la efectividad de la servidumbre y no se perjudique el dominio público marítimo-terrestre.”

El artículo 25 de la Ley de Costas establece que en la zona de servidumbre de protección estarán prohibidos las edificaciones destinadas a residencia o habitación así como la construcción o modificación de vías de transporte interurbanas y las de intensidad de tráfico superior a la que se determine reglamentariamente, así como de sus áreas de servicio. Así mismo, establece dicho artículo que con carácter ordinario, sólo se permitirán en esta zona, las obras, instalaciones y actividades que, por su naturaleza, no puedan tener otra ubicación o presten servicios necesarios o convenientes para el uso del dominio público marítimo-terrestre, así como las instalaciones deportivas descubiertas

El artículo 44 del Reglamento de la Ley de Costas establece sin embargo que si que se podrán realizar en estos terrenos, sin necesidad de autorización, cultivos y plantaciones.

Respecto a la servidumbre de tránsito, se regula en el artículo 27 de la Ley de Costas y recaerá sobre una franja de 6 metros, medidos tierra adentro a partir del límite interior de la ribera del mar. Esta zona deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento, salvo en espacios especialmente protegidos. Dicho artículo establece también que esta zona podrá ser ocupada excepcionalmente por obras a realizar en el dominio público marítimo-terrestre. En tal caso se sustituirá la zona de servidumbre por otra nueva en condiciones análogas, en las forma en que se señale por la Administración del Estado. También podrá ser ocupada para la ejecución de paseos marítimos.

Teniendo en cuenta los planos del expediente de apeo y deslinde provisional del dominio público marítimo terrestres y tras medición sobre plano, los cuatro edificios se encuentran dentro del ámbito de ambas servidumbres. En la siguiente imagen se pueden comprobar con mayor claridad los anteriores conceptos de servidumbre de protección y servidumbre de tránsito.

Hay igualmente que tener en cuenta que tanto el dominio público marítimo terrestre como las servidumbres de tránsito y protección no son en absoluto fijas e invariables en el tiempo, dado que la costa cambia en virtud de diversas circunstancias, no estrictamente naturales. De hecho, el artículo 43.5 del Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General para Desarrollo y Ejecución de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas establece que los terrenos afectados por la modificación de las zonas de servidumbre de tránsito y protección como consecuencia, en su caso, de la variación, por cualquier causa, de la delimitación de la ribera del mar, que será recogida en el correspondiente deslinde, quedarán en situación análoga a la prevista en las disposiciones transitorias tercera y cuarta de la Ley de Costas y concordantes del Reglamento, o bien, quedarán liberados de dichas servidumbres, según sea el sentido de regresión hacia tierra o progresión hacia el mar que tenga dicha variación.

Finalmente, hay que tener en cuenta que según establece la Disposición Transitoria Décimtercera, en su apartado quinto, del Reglamento de la Ley de Costas, el Servicio Periférico de Costas podrá solicitar del Registrador de la Propiedad toma de nota marginal expresiva de las circunstancias que concurren e
n los inmuebles afectados por las servidumbres de tránsito y de protección.

jul 192009

El suelo urbano

IMG_0596El suelo urbano es aquel en el que existe un desarrollo urbano y se encuentra por tanto en la malla urbana de la ciudad. El artículo 45.1 LOUA establece que se considera suelo
urbano aquel que el plan general adscriba a esta clase de suelo por encontrarse en las siguientes circunstancias:

•    Formar parte de un núcleo de población existente y estar dotados, como mínimo, de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica
•    Estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación
•    Haber sido urbanizados en ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico

Existen dos categorías de suelo urbano que se regulan en el artículo 45.2 de la LOUA

•    Suelo urbano consolidado
o    Suelos urbanizados
o    El suelo urbano que no tenga las características de urbano no consolidado

•    Suelo urbano no consolidado
o    No tener la urbanización todos los servicios precisos o que no tengan las características adecuadas a la edificación
o    Precisar renovación de la urbanización

Respecto al régimen jurídico del suelo urbano, es decir, derechos y deberes de los propietarios del suelo urbano, la Ley de Suelo distingue ahora dentro del suelo urbano dos situaciones diferentes, según exista o no una urbanización consolidada.

a) Suelo urbano consolidado
•    Derechos
o    Derecho a edificar en las condiciones que en cada caso establezca la legislación urbanística y el planeamiento

•    Deberes
o    Solicitar y obtener la licencia municipal
o    Completar la urbanización hasta convertir el suelo urbano en solar (como por ejemplo poner las farolas o las aceras si faltan)
o    Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, y conservar la edificación realizada.

b) Suelo urbano no consolidado
•    Derechos
El derecho básico es el de iniciativa y promoción de su transformación mediante la urbanización.

•    Deberes
o    Promover su transformación en las condiciones establecidas en el planeamiento
o    Entregar de suelo para viales, hospitales, zonas verdes etc ..
o    Cesiones de suelo correspondiente al 10 % de aprovechamiento del ámbito para el Ayuntamiento (puede modificarse del 5 al 20 %)
o    Costear y ejecutar la urbanización
o    Distribución equitativa de beneficios y cargas del planeamiento

jul 012009

Historia del Derecho Urbanístico en España

IMG_0383Hasta mediados del S XIX no existía prácticamente el derecho urbanístico. El origen del Derecho Urbanístico se encuentra en la revolución industrial, que provoca, por un lado, el éxodo rural y, por otra parte una importante demanda de viviendas.

En el siglo XIX existía un urbanismo de obra pública, que se llevaba a cabo a través de las leyes de ensanche de poblaciones y de reforma interior. Respecto a las leyes de ensanche, estaba la Ley General de Ensanche de Poblaciones de 29 de junio 1.864, así como la Ley de 26 de junio de 1.892 reguladora de los Ensanches de Madrid y Barcelona. Respecto a las leyes de reforma interior, la Ley de Expropiación Forzosa de 10 de enero de 1.879 y la Ley de 18 de marzo de 1.895, sobre saneamiento y mejora interior de las grandes poblaciones. El urbanismo de obra pública lo llevaba a cabo la administración a través de las expropiación de los terrenos necesarios para la urbanización. En dicha expropiaciones no se pagaba ningún tipo de expectativas, sino que se pagaba únicamente el valor rústico de los terrenos. Además, los gastos de urbanización se pagaban mediante contribuciones especiales.

La Ley de suelo de 1956 fue la primera norma que trataba el urbanismo de forma unitaria y completa y todas las leyes posteriores han variado en muy poco el esquema y el modelo creado por dicha ley. Dicha ley se caracteriza por el nacimiento del concepto de propiedad estatutaria, que significa que el contenido del derecho de propiedad será definido por el planeamiento, que es otra figura que también crea esta ley. Así mismo, nace el urbanismo de obra privada actual, que supone que ya no será la administración sino la iniciativa privada la protagonista en el crecimiento de las ciudades. A la Ley de Suelo de 1956 sucedió la Ley de suelo de 1976, previa a la Constitución Español.

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