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jul 012009

El Derecho Urbanístico en España tras la Constitución Española

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La promulgación de la CE de 1978 supone un hecho evidentemente excepcional que tiene consecuencias notables en todos los sectores del ordenamiento jurídico. En el urbanístico, fundamentalmente por la nueva concepción del derecho de propiedad, cuyo contenido se encuentra limitado por su función social en el artículo 33. Además, del texto constitucional se desprende, la conversión del urbanismo en una función pública.

El marco constitucional conllevó la aprobación de una nueva Ley de Suelo, la Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo y texto refundido mediante Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, supuso la reforma parcial de determinados aspectos de la LS de 1976.

Como novedades, la ley introdujo la técnica del aprovechamiento tipo y su generalización a las clases de suelo, así como el sistema de adquisición gradual de derechos y facultades del propietario que tenía como objetivo mejorar el sistema de valoraciones, puesto que de hecho, regula tanto el suelo como su valoración.

Como consecuencia del cambio de Gobierno tras ganar las elecciones el partido popular en 1996, se aprueba el Real Decreto Ley 5/1996, de 7 de junio, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales, dentro de un paquete de medidas económicas liberalizadoras que adopta el nuevo Gobierno al inicio de su mandato.

Los objetivos del Real Decreto fueron: El incremento de la oferta de suelo para abaratar el precio final de la vivienda. En este sentido, se suprime la distinción entresuelo urbanizable programado y no programado, refundiéndose ambas clases en suelo urbanizable. La simplificación de los plazos y procedimientos en materia urbanística. Se reducen, de esta manera, los plazos para la aprobación municipal del planeamiento. Se modifican los porcentajes de cesión obligatoria y gratuita de parte del aprovechamiento a la Administración. Este Real Decreto es convalidado por el Congreso de los Diputados, quien decide su tramitación como proyecto de Ley. Así, se convierte en la Ley 7/1997, de 14 de abril, publicada un mes después de la sentencia del Tribunal Constitucional.

Tras dicho Real Decreto comenzó la elaboración de una nueva Ley de Suelo que culminó con la Ley de Suelo y Valoraciones de 1998, que ha estado en vigor hasta la actual Ley de Suelo de 2007, sustituida por el Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008.

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La sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo

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La STC 61/1997 obligó a reaccionar al Estado, pero también a las CCAA, quienes se vieron obligadas a dictar una serie de normas legislativas y medidaa de carácter provisional para no dejar la materia en un vacío normativo de incalculables consecuencias.

De los planeamientos de esta sentencia, podemos destacar lo siguiente:

a) El estado no puede crear un modelo de legislación urbanística homogéneo por artículo 149.1.1 CE b) El estado no puede crear una ley en materia urbanística en base al artículo 149.3 in fine que establece: “El derecho estatal será, en todo caso, supletorio del derecho de las Comunidades Autónomas”

Respecto a sus efectos, fueron los siguientes:

a) Se establecen delimitación de competencias Estado y Comunidades Autónomas en materia de urbanismo

b) Declara la nulidad por razones de competencias de tres cuartas partes del TRLS 92

c) Se obliga a las Comunidades Autónomas a dictar leyes en materia de urbanismo.

d) dictar una serie de normas legislativas-medida de carácter provisional para no dejar la materia en un vacío normativo de incalculables consecuencias.

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional, el marco competencial quedó de la siguiente manera:

a) Competencia estatal

El Estado tiene competencia legislativa en materia de régimen urbanístico de la propiedad del suelo, valoraciones y expropiaciones en base a los siguientes artículos:

Artículo 149.1.1 CE “Regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales”

Artículo 149.1.8 CE “legislación civil …”

Artículo 149.1.18 “legislación sobre expropiación forzosa; legislación básica sobre contratos y concesiones administrativas y el sistema de responsabilidad de todas las administraciones públicas “¦”

b) Competencia autonómica

Las Comunidades Autónomas tienen competencia en materia de legislación sobre ordenación del territorio urbanismo y vivienda al siguiente artículo:

Artículo 148.3 CE “Ordenación del territorio, urbanismo y vivienda”

c) Competencia municipal

Los municipios tienen competencia para la elaboración del planeamiento urbanístico, que tiene rango de reglamento, para la creación de su propio modelo de ciudad en base al siguiente artículo:

Artículo 140 CE “La Constitución garantiza la autonomía de los municipios”

En relación a la legislación, quedó de la siguiente forma:

a) Legislación Estatal

Legislación Estatal básica

  1. Ley de Suelo de 2008
  2. Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se regula la Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de naturaleza Urbanística

Legislación Estatal supletoria

  1. Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 1.346/1.976, de 9 de abril (Legislación urbanística de Islas Baleares, Ceuta y Melilla)
  2. Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
  3. Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana
  4. Real Decreto 2159/1978, de 23 de Junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el Desarrollo y Aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana

b) Legislación autonómica en Andalucía

  1. Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
  2. Ley 1994 de Ordenación del Territorio de Andalucía
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La clasificación y la calificación del suelo

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Los instrumentos más importantes de definición del contenido de la propiedad del suelo con que cuenta tanto la legislación urbanística como el planeamiento, son la calificación y clasificación.

Por clasificación se puede entender la división del suelo en clases diferentes: suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.

Por calificación se entiende la subdivisión de la clase de suelo de que se trate (especialmente el suelo urbano y urbanizable) en zonas diferenciables para asignarles destinos y contenidos específicos.

Las diferencias más significativas entre la calificación y clasificación del suelo son las siguientes:

1) La clasificación determina distintas clases de suelo. La calificación determina zonas de un uso (P.e.: residencial-industrial), intensidad (P.e.: edificabilidad de 5m2t (techo) /m2s), y tipologia edificatoria determinada (P.e. colectivo en manzana cerrada).

2) No existe redistribución de beneficios y cargas entre propietarios de diferentes clases de suelo. Sin embargo, si existe est redistribución entre propietarios con suelos de distinta calificación.

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Cuestiones básicas del urbanismo

f_articulos5Qué es el urbanismo? :Por urbanismo puede entenderse el fenómeno de la ciudad y su ensanche.

¿Qué es un plan general? Es un documento que establece la ordenación urbanística completa un municipio. De un plan general se puede destacar la clasificación de todo el municipio en las distintas clases de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable. También establece la ordenación pormenorizada en el suelo urbano, como por ejemplo, las plantas de los edificios existentes o futuros.

¿Qué plazo tengo para hacer alegaciones a un plan general? El plazo mínimo de exposición pública de la revisión o elaboración de un plan general es de un mes.

¿Qué suelo urbanizable debe clasificar un plan general? El plan general debe clasificar el suelo urbanizable necesario para el desarrollo del municipio dentro de la vigencia del plan. En Andalucía, existe una limitación en la clasificación de suelo urbanizable, no pudiéndose clasificar como suelo urbanizable, salvo que sea para uso industrial, más del 40 % del suelo urbano, con algunas excepciones en los pequeños municipios.

¿Qué debo hacer si me incluyen en un sector de planeamiento para su desarrollo? Lo más aconsejable siempre es formar parte de la entidad que llevará a cabo dicho desarrollo, que normalmente será una junta de compensación.

¿Qué ocurre si después de tres meses desde que solicité mi licencia de obras el ayuntamiento no me contesta? En tal caso, la licencia se entiende concedida por silencio administrativo, aunque el inicio de las obras requerirá un preaviso al ayuntamiento con al menos diez días de antelación. Si las obras no se ajustan al plan general, los ayuntamientos así como parte de la jurisprudencia, suelen entender que no existe silencio administrativo.

¿Qué ocurre si me inician un expediente de disciplina urbanística para imponerme una sanción y para la demolición de mi vivienda construida? Pues habrá que analizar muchos aspectos, como por ejemplo circunstancias atenuantes de la posible infracción o la posibilidad de legalización de todo o parte de la obra.

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