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ene 182016

LA ADAPTACIÓN DEL PGOU DE MARBELLA DE 1986 A LA LOUA

02e359b
La adaptación de los instrumentos de planeamiento a la Ley Urbanistica de Andalucía se regula en su Disposición Transitoria Segunda y en el Decreto 11/2008, de 22 de enero, por el que se desarrollan procedimientos dirigidos a poner suelo urbanizado en el mercado con destino preferente a la construcción de viviendas protegidas.
Este documento tiene como principal, además del fomento de la construcción de viviendas protegidas, adaptar el planeamiento general a la terminología de la legislación urbanistica vigente y a la realidad municipal llevando a cabo los necesarios ajustes en la clasificación del suelo. Todas las demás cuestiones urbanísticas deben abordarse mediante la elaboración de un nuevo Plan General.
El concepto de adaptación parcial de los planes generales a la LOUA se regula en el artículo 2.1 del Decreto 11/2008, que establece lo siguiente: Se entiende por adaptación la formulación y aprobación de un documento que adecue las determinaciones de la figura de planeamiento general en vigor a las disposiciones de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
La consecuencia positiva para el municipio una vez tenga su planeamiento general adaptado a la legislación urbanística es la posibilidad de llevar a cabo modificaciones estructurales del mismo que permitirán adaptarlo a la realidad del mercado inmobiliario, que es una de las más importantes fuentes de creación de progreso y empleo en Marbella.
Alejandro Javier Criado Sánchez
Abogado urbanista
nov 082015

¿CUAL ES LA SITUACIÓN, TRAS LA A NULACIÓN DEL PGOU DE 2010, DE LAS VIVIENDAS CUYAS LICENCIAS HAN SIDO ANULADAS POR LOS TRIBUNALES?

02e359bLa sentencia de 27 de octubre de 2015 de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo cuyo ponente ha sido el presidente de la sección quinta, don Rafael Fernández Valverde, acuerda anular el Plan General de Marbella de 2010 en base a uno de sus elementos más importantes que es la “normalización de viviendas”. Esta sentencia ha ido seguida de otras dos más, hasta el momento, una de la misma fecha y otra del día siguiente, que tienen el mismo pronunciamiento, aunque incluyendo dos fundamentos formales más de falta de motivación de carácter ambiental y económico.
Hasta ahora la transmisión de viviendas se estaba llevando a cabo con enorme normalidad y en 5 años no se han visto realmente afectados los propietarios de estas viviendas. Sin perjuicio de los deberes urbanísticos previstos en el Plan General para compensar los excesos edificatorios, lo cierto es que se reconocían tales edificios y el Plan otorgaba la ordenación urbanística necesaria para ello y por tanto la necesaria cobertura legal.
Ello colleva, en primer lugar, que la anulación de PGOU de Marbella de 2010, sin duda, deja en peor situación a los propietarios de viviendas con licencias anuladas. No obstante, considero que la situación actual no es tan distinta a la existente antes de dicha anulación, como podría parecer.
La pretensión de la normalización del PGOU de Marbella era bastante sencilla y es que parte de un desarrollo urbanístico contrario al Plan General de 1986 en base al cual, en vía judicial, se han anulado la mayor parte de las licencias concedidas. Lo que propone es sentar las bases para la inejecución de tales sentencias a través de la previsión de nuevos suelos dotacionales para compensar los excesos edificatorios.
La jurisprudencia sobre la normalización del PGOU de Marbella del TSJ de Andalucía la consideró conforme a derecho y entre los motivos argumentados se encuentra el hecho de que las partes en la gran mayoría de procedimientos judiciales que podrían instar la ejecución de las correspondientes demoliciones son las mismas que las implicadas en la aprobación del Plan General de Marbella: Ayuntamiento de Marbella y Junta de Andalucía.
Sin embargo, la sentencia de 27 de octubre de 2015 del Tribunal Supremo ha considerado que el Plan General no es el instrumento para la legalización de edificios con licencias anuladas en vía judicial, sino que tal competencia corresponde únicamente a la Sala de lo Contencioso de Málaga del TSJ de Andalucía, además de que no basta con el nuevo plan para conseguir la inejecución de sentencias sino que es necesario además la legalización de lo construido amparado en la licencia anulada.
Por tanto, sin perjuicio de que la gran ventaja del PGOU de 2010 reconocía la gran mayoría de lo construido en contra del PGOU de 1986, el Tribunal Supremo ha aclarado que ello en sí mismo no es suficiente para evitar una demolición, sino que sería necesaria la legalización así como la declaración en vía judicial de la inejecución de la sentencia anulatoria de las licencias correspondientes.
Por tanto, si bien el reconomiento de lo construido por el Plan General de Marbella de 2010 generaba tranquilidad y seguridad jurídica a los propietarios de viviendas, así como el hecho de la voluntad municipal reiterada de no exigir deberes urbanísticos a los propietarios, lo cierto es que el riesgo de demolición actual de las edificaciones con licencias anuladas es prácticamente el mismo, dado que en la mayoría de los casos depende del Ayuntamiento de Marbella y Junta de Andalucía los cuales, y esto es lo importante, han reiterado su voluntad de cumplir el Plan General de Marbella, lo que deriva en no instar la ejecución de la inmensa mayoría de las sentencias.
Lo que si cambia, a mi entender, es el caso de aquellas licencias anuladas con terceros afectados personados en los procedimientos judiciales, dado que en caso de instar la ejecución de las sentencias, a partir de la anulación del PGOU de Marbella de 2010, se dificulta  motivar la inejecución de sentencia y, por tanto, la no demolición de lo construido.
Por tanto y como conclusión, creo que por parte de los propietarios de viviendas cuyas edificaciones son contrarias al PGOU de 1986, con carácter general, debe haber tranquilidad, no sólo por lo expuesto, sino además por la voluntad  reiterada por el Ayuntamiento de generarles la seguridad jurídica y tranquilidad necesaria.
Alejandro Javier Criado Sánchez
Abogado urbanista
nov 042015

Comentario sobre las consecuencias de la sentencia del Tribunal Supremo que anula el Plan General de Marbella

02e359bEl Tribunal Supremo ha declarado nulo el Plan General de Marbella mediante sentencia de 27 de octubre de 2015, a la que le ha seguido otra de la misma fecha y el día siguiente, la primera por motivos de fondos, y las dos siguientes, además, por motivos formales.

El objeto de este artículo es valorar lo que dicha anulación conlleva para la ciudad en un momento en el que las expectativas del mercado inmobiliario venían siendo extraordinarias.

En primer lugar, la anulación conlleva que vuelve a estar vigente el Plan General de Marbella de 1986 con el que la ciudad se ha podido desarrollar con bastante normalidad hasta mayo de 2010, si bien con modificaciones puntuales del mismos para adaptarse al paso del tiempo, las necesidades de la ciudad y de las demandas de vivienda. Por tanto, el primer instrumento más importante con el que contará el Ayuntamiento será ese plan y las posibilidades que da de modificaciones puntuales del mismo de cara a que no se frene el desarrollo urbanístico de la ciudad.

En  segundo lugar está el problema más delicado que el Plan General anulado pretendía resolver y cuya situación, sin lugar a dudas, es peor tras la anulación, y es el de los propietarios de viviendas en edificios cuyas licencias han sido anuladas en vía judicial. No obstante, como analizaré en otro artículo, su situación tras la anulación no es tan distinta que antes de ella, como podría parecer.

En tercer lugar está la urgente necesidad de que Marbella vuelva a tener un Plan General acorde a sus necesidades y expectativas de desarrollo urbanístico teniendo en cuenta las carencias y defectos observados por el Tribunal Supremo, algo que a buen seguro abordará con enorme agilidad el Ayuntamiento de Marbella a través del inicio de la tramitación de una nueva revisión de Plan General de 1986.

Estamos por tanto ante un importante reto para la ciudad que buen seguro tanto Ayuntamiento como Junta de Andalucía seguro abordarán de la mejor forma posible.

DESCARGAR SENTENCIAS DEL TS QUE ANULAN EL PGOU DE MARBELLA

Alejandro Javier Criado Sánchez. Abogado urbanista

abr 042015

Nueva ordenanza de barreras y garitas en el municipio de Marbella

marbellaEl pasado 29 de diciembre de 2014 se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga la Ordenanza Municipal de barreras y garitas, que tiene como finalidad posibilitar su instalación en suelo de dominio público en urbanizaciones de la ciudad. Se trata de algo propio del municipio, que cuenta con un importante número de urbanizaciones de lujo que por motivos de seguridad, necesita esta tipo de instalaciones. Además, se posibilita la legalización en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la norma de las instalaciones existentes en la ciudad. Continue Reading →

jul 282013

LA FINCA LA CONCEPCIÓN Y EL CATÁLOGO DEL PLAN GENERAL DE MARBELLA

Ferrería la Concepción

En unas líneas, se va a analizar la importancia histórica de la Finca la Concepción y su inclusión en el catálogo del Plan General de Marbella.

Los catálogos son documentos de planeamiento que complementan o desarrollan planes de tipo general o de desarrollo. Su objetivo es la protección de bienes por motivos fundamentalmente históricos o culturales.

El Plan General de Marbella contiene un extenso y minucioso catálogo, debido a la importancia histórica de la ciudad así como a su gran número de bienes de interés cultural, histórico y arqueológico.

Un ejemplo de bienes protegidos por motivos históricos por el Plan General de Marbella es la Finca la Concepción y sobre todo los restos existentes en la misma del primer establecimiento siderúrgico que se instaló en España, en el año 1826. De hecho, esta finca es de enorme importancia en la historia de España porque en ella dio comienzo la revolución industrial en el país de la mano del empresario Manuel Agustín Heredia. Este empresario, si bien de origen riojano, acertó al emigrar al Sur de España, a Málaga, en lugar de a América y gracias a sus empresas siderúrgicas, además de sus 12 buques que comerciaban con América así como a sus proyectos del Banco de Málaga y de crear una naviera que uniese Cádiz con Marsella, llegó a ser uno de los empresarios más importantes de España en el S. XIX.

La Ferrería de la Concepción, cuyos restos se encuentran en la Finca la Concepción, que lleva el nombra de la Sociedad Anónima de nuestra Señora de la Concepción, llevó a producir el 70% del hierro colado de toda España, junto con la Ferrería de Constanza en Málaga.

La Finca la Concepción contiene no sólo la antigua Capilla en la que se encontraba la Virgen de la Concepción en un buen estado de conservación, sino también buena parte de las naves que servían de almacenes. También contiene la propia instalación industrial, si bien su estado de conservación no es buena y necesita obras de rehabilitación.  Así mismo, también contiene varias obras civiles de importante envergadura a través de los cuales se transportaba el agua.

En la actualidad, aunque de propiedad privada, la finca y sus bienes cuentan en líneas generales con un buen estado de conservación y se utiliza para actividades agrícolas y lúdicas por sus propietarios.

may 012013

El Plan de Protección del Corredor Litoral y el planeamiento urbanístico

alejandrocriado2-217x300El Decreto-Ley 5/2012, de 27 de noviembre, de medidas urgentes en materia urbanística y para la protección del litoral de Andalucía a través del Plan de Protección del Corredor Litoral y la zona de influencia litoral.

Dicha zona de influencia se regula en primer lugar en el artículo 10.1.A.j de la LOUA que establece entre las determinaciones del Planeamiento General, la siguiente: “Normativa para la protección y adecuada utilización del litoral con delimitación de la Zona de Influencia, que será como mínimo de quinientos metros a partir del límite interior de la ribera del mar, pudiéndose extender ésta en razón a las características del territorio.”

También se regula en el artículo 17.7 de la LOUA que establece lo siguiente: “En los terrenos afectados por Servidumbre de Protección del Litoral que aun no se encuentren en curso de ejecución, el instrumento de planeamiento que los ordene los destinará a espacios libres de uso y disfrute público, hasta tanto, sólo se permitirán actuaciones o usos que no comprometan el futuro uso y disfrute público a que el plan correspondiente habrá de destinarlos. Asimismo, en la Zona de Influencia del Litoral se evitará la urbanización continua y las pantallas de edificación, procurando la localización de las zonas de uso público en los terrenos adyacentes a la Zona de Servidumbre de Protección.”

El objetivo por tanto de la regulación del corredor del litorial de Andalucía es el establecimiento de unas directrices que deberán tener en cuenta el planeamiento urbanístico para los desarrollos previstos en la franja correspondiente a la zona de influencia del litoral.

Se trata de una medida sin duda positiva para la protección de medio ambiente. Sin embargo, tal y como se ha planteado mediante la repentina suspensión cautelar de un enorme número de planes urbanísticos, de inversiones privadas y de planificaciones locales de municipios costeros de  Andalucía, tiene dos efectos en absoluto positivos. El primero es la inseguridad jurídica para actuales y futuros inversores privados, dado que este plan de protección del corredor litoral podría haberse planteado e finales de los años noventa cuando era previsible un importante desarrollo urbanístico de la costa. El segundo es para paralización de actuaciones urbanísticas que habrían originado un importante número de puestos de trabajo tan necesitados en este momento en Andalucía, cuyos índices de paro es de los más altos de España, cuando se podría haber establecido una directrices de carácter transitorio para evitar una paralización indefinida de las actuaciones afectadas.

Alejandro Javier Criado Sánchez
Doctor en Derecho y Abogado

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