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ago 012010

El deslinde marítimo terrestre

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Para la determinación del dominio público marítimo-terrestre se practicarán y aprobará por la Administración del Estado los oportunos deslindes. En el procedimiento serán oídos la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento correspondiente, los propietarios colindantes, previa notificación, y demás personas que acrediten la condición de interesados.

El deslinde aprobado, declara la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado, dando lugar al amojonamiento y sin que las inscripciones del Registro de la Propiedad puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados. La resolución de aprobación del deslinde será título suficiente para rectificar, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde, así como para la inmatriculación de los bienes de dominio público. Los titulares de espacios de la zona marítimo-terrestre, playa y mar territorial que hubieran sido declarados de propiedad particular por sentencia judicial firme anterior a la entrada en vigor de la Ley de Costas (29 de julio de 1988) pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre, a cuyo efecto deberán solicitar la correspondiente concesión en el plazo de un año a contar desde la mencionada fecha. La concesión se otorgará por treinta años, prorrogables por otros treinta, respetando los usos y aprovechamientos existentes, sin obligación de abonar canon. En los tramos de costa en que practicado un nuevo deslinde los nuevos terrenos incluidos tendrán el plazo de un año para la solicitud de concesión a partir de la fecha de aprobación del correspondiente deslinde.

 

Los terrenos de la zona marítimo-terrestre o playa que no hayan sido ocupados por la Administración al practicar un deslinde anterior a la entrada en vigor de la Ley de Costas podrán solicitar, en el plazo de un año desde la entrada en vigor de la Ley la legalización de usos existentes.

jun 042010

La compra de una vivienda afectada por la normalización del nuevo Plan General de Marbella

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La entrada en vigor del Plan General de Marbella ha conllevado una seguridad jurídica doble. En primer lugar, la del inversor que pretende comprar un terreno, que ya tiene la seguridad jurídica de la ordenación urbanística del mismo y, en segundo lugar, la del propietario de una vivienda cuya licencia puede haber sido impugnada por ser contraria al Plan General de 1986, por el hecho de que el Plan General de 2010 reconoce la edificación.

Ahora bien, la ordenación establecida por la normalización, mucho menor grado, ha conllevado un cierto grado de inseguridad jurídica para el comprador de una vivienda afectada por la misma, dado que es difícil el calculo de la cantidad a la que, eventualmente, podría tener que llegar a hacer frente el propietario de la vivienda.

Lo más recomendable es el asesoramiento de un abogado urbanista sobre las eventuales cargas urbanísticas y, sobre todo, la valoración de las mismas por un experto tasador. Al final, si el precio es razonable teniendo en cuenta las eventuales cantidades estimadas por el abogado urbanista del comprador o en su caso del tasador, la compra será recomendable.

En Criado Abogados podemos asesorarle en la compra de su vivienda afectada por la normalización.

may 162010

La ordenanza de mantenimiento (OM) en la normalización del Plan General de Marbella

OMLa ordenanza de mantenimiento es el régimen jurídico más favorable para los propietarios afectados por la normalización en el Plan general de Marbella.

Las obligaciones son las siguientes:

1) Ceder el equivalente económico del 10% de aprovechamiento objetivo o el porcentaje que establezca la legislacion urbanística

2) Mejorar las infraestructuras y servicios urbanisticos conforme a las exigencias del Plan

Además de estas obligaciones, se establece una obligación cuya exigibilidad es aparentemente dificil, y es que las parcelas identificadas con OM constituyen una reserva de excesos de aprovechamientos para la futura mejora de las dotaciones municipales. Sin embargo, para adscribir un suelo dotacional a una parcela identificada como (OM) sera necesaria la modificación del Plan General y que sea necesaria una nueva edificacion en dicha parcela, ya que es con la solicitud de nueva licencia cuando se requeriría la indemnización al titular del suelo adscrito como dotacional.

 

mar 212010

Promociones habitadas incluidas en un suelo dotacional en el nuevo Plan General de Marbella

El documento de aprobación provisional del Plan General de Marbella de 29 de julio de 2009 calificó tres promociones de viviendas habitadas como suelo dotacional, lo que conlleva la posibilidad de que pudiese ser objeto de desaparición. Estas promociones son las siguientes:

1) Rio Real Playa. ARG-RR-5

ARG-RR-5

2) Playa Real. SG – PL- 19.2

SG - PL- 19.2

3) Banana Beach. SG-PL-6.1

SG-PL-61

El informe favorable a la aprobación definitiva del Plan General de Marbella de 29 de enero de 2010 de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Junta de Andalucía matiza el criterio en base al cual debe mantenerse el uso dotacional del PGOU de 1986 aunque en él se encuentre una promoción de viviendas habitadas, y es el de mantenimiento de dicha calificación a los suelos que se encuentre en el frente litoral.

En base a dicha matización, se ha requerido al Ayuntamiento de Marbella para que en el documento de aprobación definitiva que se publique y entre en vigor, se califique como suelo dotacional el suelo en el que se encuentran las siguientes promociones habitadas:

4) ARG SP 8 “Los Magnolis”, Conjunto los Magnolias

Los Magnolis5) ARG AL 2 “Vistamar”, Conjunto Albarito Playa

Vistamar

6) ARG VB 2 “Parque Arroyo de la Vivora”

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7) AA NG 7 y el espacio adyacente del planeamiento vigente

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Con carácter general, hay que resaltar que la edificación sobre suelos dotaciones (zonas verdes) que es el caso de algunas promociones en Marbella es mucho menos grave que la edificación sobre suelo no urbanizable de especial protección o parques naturales que no ha ocurrido en esta ciudad y si en otras partes del territorio nacional, en especial en la Comunidad de Cantabria, como por ejemplo en el Parque Natural de Oyambre, donde se ha llevado a cabo la demolición de un buen número de promociones habitadas en ejecución de sentencias del Tribunal Supremo.

Habrá que estar al criterio de la Sala de lo Contencioso de Málaga del Tribunal Superior de Justicia en relación a una cuestión de enorme importancia como son las sentencias que hubiesen acordado la nulidad de licencias urbanísticas y que con carácter general deben hacerse cumplir y ejecutarse, sin que en principio un plan general pueda tener como objeto su incumplimiento, es decir, su legalización. La memoria del Plan General de Marbella, de hecho, analiza esta cuestión de una forma muy amplia y justifica en la normalización, la inclusión de la mayor parte de las promociones llevadas a cabo en los últimos años en el nuevo modelo de ciudad.

En cualquier caso, lo más recomendable para los propietarios de viviendas habitadas incluidas en suelo dotacional es la impugnación del Pan General de Marbella en base a una cuestión básica como es el principio de proporcionalidad, dado que si bien es un criterio racional y recomendable la localización de los suelos dotacionales junto al frente litoral, lo cierto es que es una solución tremendamente gravosa y desproporcionada no sólo para los afectados sino también para el Ayuntamiento y la imagen de la ciudad a nivel nacional e internacional, cuando dichos suelos dotacionales pueden perfectamente tener una ubicación distinta. Cuestión diferente hubiese sido el caso de que dichas promociones se hubiesen llevado a cabo en un parque natural o en un suelo no urbanizable de especial protección, puesto en tal caso, la destrucción de un ecosistema natural conlleva un daño irreparable y dicho suelo es insustituible, no pudiendo tener una ubicación diferente.

 

feb 032010

Los bienes del dominio público marítimo

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El artículo 132 CE establece como bienes de dominio público el mar territorial y zona marítimo terrestre. Dichos conceptos han sido ampliados y definidos por la Ley de Costas de 1988, comprendiendo los bienes del dominio público marítimo los siguientes:

a) La ribera del mar, que comprende

* La zona marítimo terrestre, que es el espacio comprendido entre la línea de bajamar y la línea de pleamar o el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos.

* Las playas o zonas de materiales sueltos, tales como arenas, gravas o guijarros

* Otros bienes como los terrenos ganados al mar, los islotes o los puertos

b) El mar territorial y aguas interiores, en el que se incluye el subsuelo y se extiende en 12 millas desde la linea de bajamar.

c) Los recursos económicos de la zona económica y la plataforma continental que se extiende a una distancia de 200 millas nauticas

Dicha Ley fue impugnada ante el Tribunal constitucional y reconocida su constitucinalidad en la sentencia de 4 de julio de 1991.

En el dominio público marítimo terrestres, no se admitirán más derechos que los de uso y aprovechamiento adquiridos de acuerdo con la Ley de Costas, con independencia del tiempo o que estén amparados en el registro de la propiedad.

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