The Corridor Plan Coastal Protection and urban planning

El Plan de Protección del Corredor Litoral y el planeamiento urbanístico

Sentences of the Hight Tribunal of Andalucia about the PGOU of Marbella

La jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía sobre la normalización del Plan General de Marbella

Conference on the Decree on undeveloped land of Andalucia

Jornada sobre el Decreto sobre el Suelo No Urbanizable de Andalucía

May 012013

The Corridor Plan Coastal Protection and urban planning

The Decree-Law 5/2012, of 27 November, on urgent measures in urban and coastal protection of Andalusia through the Corridor Plan Coastal Protection and coastal hinterland.

The zone of influence is regulated in Article first 10.1.Aj of LOUA established between General Planning determinations, as follows: “Regulations for the protection and proper use of the coast with delineation of the influence zone, which will at least five hundred meters from the inner edge of the shore of the sea, it can be extended due to the characteristics of the territory. ”

Also governed by Article 17.7 of the LOUA which states: “In the land affected by the Coastal Protection Easements that are not yet being implemented, the planning instrument that sorts the spaces allocated to use and public enjoyment, until, only to actions or uses that do not compromise the future public use and enjoyment for the plan will be allocated. Likewise, in the Coastal Zone of Influence will avoid continuing urbanization and building screens , seeking the location of public use areas on adjacent land to the Protection Easement Area. ”

The goal for both the regulation of Andalusia litorial corridor is to establish guidelines to be taken into account in urban planning for expected developments on the fringe corresponding to the coastal hinterland.

This is definitely a positive measure for the protection of environment. However, as raised by the sudden freezing of a large number of urban plans, private investment and local planning for coastal municipalities of Andalusia, has two positive effects whatsoever. The first is the legal uncertainty for current and future private investors, as this corridor protection plan coastline could have been raised and the late nineties when predictably a major urban development on the coast. The second is to halt urban development that would have caused a significant number of jobs as needed at this time in Andalusia, whose rates of unemployment is the highest in Spain, when they could have established a temporary guidelines to avoid indefinite gridlock affected performances.

 

Alejandro Javier Criado Sánchez.
Doctor in Law and Lawyer

May 012013

El Plan de Protección del Corredor Litoral y el planeamiento urbanístico

alejandrocriado2-217x300El Decreto-Ley 5/2012, de 27 de noviembre, de medidas urgentes en materia urbanística y para la protección del litoral de Andalucía a través del Plan de Protección del Corredor Litoral y la zona de influencia litoral.

Dicha zona de influencia se regula en primer lugar en el artículo 10.1.A.j de la LOUA que establece entre las determinaciones del Planeamiento General, la siguiente: “Normativa para la protección y adecuada utilización del litoral con delimitación de la Zona de Influencia, que será como mínimo de quinientos metros a partir del límite interior de la ribera del mar, pudiéndose extender ésta en razón a las características del territorio.”

También se regula en el artículo 17.7 de la LOUA que establece lo siguiente: “En los terrenos afectados por Servidumbre de Protección del Litoral que aun no se encuentren en curso de ejecución, el instrumento de planeamiento que los ordene los destinará a espacios libres de uso y disfrute público, hasta tanto, sólo se permitirán actuaciones o usos que no comprometan el futuro uso y disfrute público a que el plan correspondiente habrá de destinarlos. Asimismo, en la Zona de Influencia del Litoral se evitará la urbanización continua y las pantallas de edificación, procurando la localización de las zonas de uso público en los terrenos adyacentes a la Zona de Servidumbre de Protección.”

El objetivo por tanto de la regulación del corredor del litorial de Andalucía es el establecimiento de unas directrices que deberán tener en cuenta el planeamiento urbanístico para los desarrollos previstos en la franja correspondiente a la zona de influencia del litoral.

Se trata de una medida sin duda positiva para la protección de medio ambiente. Sin embargo, tal y como se ha planteado mediante la repentina suspensión cautelar de un enorme número de planes urbanísticos, de inversiones privadas y de planificaciones locales de municipios costeros de  Andalucía, tiene dos efectos en absoluto positivos. El primero es la inseguridad jurídica para actuales y futuros inversores privados, dado que este plan de protección del corredor litoral podría haberse planteado e finales de los años noventa cuando era previsible un importante desarrollo urbanístico de la costa. El segundo es para paralización de actuaciones urbanísticas que habrían originado un importante número de puestos de trabajo tan necesitados en este momento en Andalucía, cuyos índices de paro es de los más altos de España, cuando se podría haber establecido una directrices de carácter transitorio para evitar una paralización indefinida de las actuaciones afectadas.

Alejandro Javier Criado Sánchez
Doctor en Derecho y Abogado

Abr 262013

Sentences of the Hight Tribunal of Andalucia about the PGOU of Marbella

Last May of 2010 there took place the definitive approval of the General Plan of Marbella. One of his aspects that more he debates was provoked by it was undoubtedly the normalization of housings, which basically consists of the forecast of soils dotacionales to compensate excesses edificatorios respect of the General Plan of 1986. The normalization appears in addition give the General Plan of Marbella, not as a mere legalization of a certain number of real-estate promotions, but as a basic question that the new model of city affects and that in addition fits with the same one due to the important increase foreseen for public soils. Likewise, inside this exposition, which furthermore he debates it provoked it was the fact that the cost of compensation of the soils dotacionales.

Well then, inside more than four hundred judicial procedures contesting the General Plan of Marbella, already there has been more than one dozen of judgments of the TSJ of Andalusia they declaring on the normalization of housings and establishing that the normalization adjusts to the urban development legislation and to the existing jurisprudence on the urban development planning in Spain. Likewise, though one does not declare directly on if they have to or not to be the owners of housings those who confront the cost of the normalization, provided that it is a question that corresponds to the execution of the planning, if that has established that in any case and in conformity with the beginning of royal subrogation, the new owners of the soil subrogan in the rights and urban development duties. That is to say, that in execution of planning, must be the owners of housings, named also ” third parties of good faith “, which confront the costs of the normalization.

Of all forms, there will be necessary to wait for a future pronouncement of the Supreme Court on this question, which surely does not take place before 2018, provided that his jurisprudence is clear enough with regard to that the planning cannot take the legalization as an object. The important thing, for the present time, is that the TSJ supports one of the most important questions of the General Plan of Marbella and has not created what would be a problem of extraordinary gravity for Marbella since would be the nullity of an important part of his general planning that, ultimately, is one of the basic props of the juridical existing safety in the city from the Government of the Managing Commission presided by the lawyer don Diego Martin Reyes and supported with extraordinary brilliancy for the current regidora Mrs. Angeles Muñoz Uriol.

Alejandro Javier Criado Sánchez. Doctor in Law and Lawyer

Abr 262013

La jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía sobre la normalización del Plan General de Marbella

alejandrocriado2-217x300El pasado mes de mayo de 2010 tuvo lugar la aprobación definitiva del Plan General de Marbella. Uno de sus aspectos que más debate suscitó fue sin duda la normalización de viviendas, que básicamente consiste en la previsión de suelos dotacionales para compensar excesos edificatorios respecto del Plan General de 1986. La normalización se plantea además den el Plan General de Marbella, no como una mera legalización de un determinado número de promociones inmobiliarias, sino como una cuestión básica que afecta el nuevo modelo de ciudad y que además encaja con el mismo debido al importante incremento previsto para suelos públicos. Así mismo, dentro de este planteamiento, lo que aún más debate suscitó fuese el hecho de que el coste de compensación de los suelos dotacionales  previstos tuviese que afrontarlo los actuales propietarios de las viviendas afectadas.

Pues bien, dentro de los más de cuatrocientos procedimientos judiciales impugnando el Plan General de Marbella, ya ha habido más de una decena de sentencias del TSJ de Andalucía pronunciándose sobre la normalización de viviendas y estableciendo que la normalización se ajusta a la legislación urbanística y a la jurisprudencia existente sobre el planeamiento urbanístico en España. Así mismo, si bien no se pronuncia directamente sobre si deben o no ser los propietarios de viviendas los que afronten el coste de la normalización, dado que es una cuestión que corresponde a la ejecución del planeamiento, si que ha establecido que en todo caso y conforme al principio de subrogación real, los nuevos propietarios del suelo se subrogan en los derechos y deberes urbanísticos. Es decir, que en ejecución de planeamiento, deben ser los propietarios de viviendas, denominados también “terceros de buena fe”, los que afronten los costes de la normalización.

De todas formas, habrá que esperar un pronunciamiento futuro del Tribunal Supremo sobre esta cuestión, que seguramente no tenga lugar antes de 2018, dado que su  jurisprudencia es bastante clara respecto a que el planeamiento no puede tener como objeto la legalización. Lo importante, por el momento, es que el TSJ avala una de las cuestiones más importantes del Plan General de Marbella y no ha creado lo que sería un problema de extraordinaria gravedad para Marbella como sería la nulidad de una parte importante de su planeamiento general que, a fin de cuentas, es uno de los pilares básicos de la seguridad jurídica existente en la ciudad desde el Gobierno de la Comisión Gestora presidida por el letrado don Diego Martín Reyes y mantenida con extraordinaria brillantez por la actual regidora doña Angeles Muñoz Uriol y su equipo de gobierno.

Alejandro Javier Criado Sánchez. Doctor en Derecho y Abogado

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Feb 282012

Conference on the Decree on undeveloped land of Andalucia

Jornada sobre la reforma de la LOUA

Thursday March 8, 2012 will be a conference on the Decree on undeveloped land, particularly on the new regime of existing buildings and settlements in that kind of soil. The event is organized by the Foundation Fydu and the city of Malaga and will be held in the auditorium of Heritage Museum Malaga (MUPAM). All information of the day in www.cursourbanismo.com.

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Feb 282012

Jornada sobre el Decreto sobre el Suelo No Urbanizable de Andalucía

Jornada sobre la reforma de la LOUA

El próximo jueves 8 de marzo de 2012 tendrá lugar una jornada sobre el Decreto sobre el Suelo No urbanizable, concretamente sobre el nuevo régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en dicha clase de suelo. La jornada la organiza la Fundación Fydu y el Ayuntamiento de Málaga y tendrá lugar en el salón de actos del Museo del Patrimonio de Málaga (MUPAM). Toda la información de la jornada en www.cursourbanismo.com.

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