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oct 072009

El procedimiento para la restauración del orden jurídico perturbado

IMG_05961.- Inicio del procedimiento 

Los actos de edificación o uso llevados a cabo sin licencia o bien en contra de la licencia concedida (supongamos que reconcede licencia para construir cuatro plantas y se construyen cinto), conllevarán el inicio del expediente de restauración del orden jurídico perturbado, a parte del expediente sancionador. Es decir, mientras que el expediente sancionador tiene como objetivo imponer una sanción al infractor o infractores, el de restauración del orden jurídico perturbado tiene como objetivo hacer cumplir el planeamiento y la ordenación urbanística, llegando si es necesario a la demolición.

Este procedimiento tendrá lugar actos contrarios a la ordenación urbanística que cumplan los siguientes requisitos:
a) Acto terminado, no en ejecución
b) Ante cualquier acto que necesite licencia y se haya llevado a cabo sin ella o en contra del contenido de la misma.

El inicio del procedimiento conllevará requerimiento por parte del ayuntamiento al que lleve esta clase de actos para que solicite la legalización del correspondiente acto o uso o, en su caso, la reposición a su estado originario de la realidad física alterada, dependiendo, respectivamente, de que las obras fueran compatibles o no con la ordenación urbanística, es decir, con el planeamiento. El plazo para iniciar este procedimiento será de cuatro años desde la total terminación de los actos, salvo en determinados actos como son la parcelación en  o cualquier acto llevado a cabo en suelo no urbanizable especialmente protegido, en los que se podrá iniciar al procedimiento en cualquier momento y sin límite de plazo.

2.-  La finalización del procedimiento y la reposición de la realidad física alterada
La finalización del procedimiento terminará con una propuesta de resolución en la que se establecerán los plazos para la reposición de la realidad física alterada a costa del propietario. Se  acordará la demolición en dos casos:
a) Denegación de legalización
b) No solicitud de legalización y no sea legalizable

El incumplimiento de las órdenes de reposición de la realidad física alterada conllevará:
a) Hasta 12 multas coercitivas con periodicidad de un mes en cuantía de 10% valor de obras y mínimo 600 EU

b) Ejecución subsidiaria reposición por la administración, tras cualquiera de los requerimientos, en todo caso, tras la duodécima multa

3.- Los actos no ajustados al planeamiento llevados a cabo con licencia

Las licencias que habiliten alguna infracción urbanística grave o muy grave deberá ser objeto de revisión de oficio por el Ayuntamiento.

oct 072009

El procedimiento sancionador

IMG_4076.JPG1.- La suspensión de la obra (artículo 181 LOUA)
a) Suspensión por el alcalde del municipio
Ante cualquier acto que necesite licencia y se lleve a cabo sin ella o en contra del contenido de la misma se podrá llevar a cabo la suspensión de los actos de edificación, que se notificará al promotor, propietario o cualquier operario.

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oct 072009

La licencia urbanística

IMG_05611.- Actos sujetos a licencia 

La licencia tiene por objeto contrastar si la actividad u obra proyectada es conforme y compatible con la ordenación urbanística aplicable.

Entre los actos sujetos a licencia (artículo 169 LOUA), se encuentran los siguientes
a) Las parcelaciones urbanísticas
b) Los movimientos de tierra
c) Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de toda clase
d) La ocupación y la primera utilización de los edificios
e) Las talas de masas arbóreas
f) Cualesquiera otros actos que se determinen reglamentariamente o por el correspondiente Plan General de Ordenación Urbanística.

2.- Objeto de la licencia urbanística
Su objeto es contrastar si la actividad u obra proyectada es conforme y compatible con la ordenación urbanística aplicable. Es determinante clasificación y calificación del suelo. Es además un acto administrativo de naturaleza reglada, lo que conlleva que si el proyecto presentado es conforme al planeamiento aplicable, la Administración está obligada a otorgarla

3.- Procedimiento de otorgamiento de licencias
La solicitud debe ir acompañada del proyecto básico y de ejecución de la edificación y en el expediente administrativo deben de emitirse informe técnico y jurídico.

El plazo de resolución es de 3 meses, transcurrido el cual, se entiende que se ha concedido la licencia por silencio administrativo positivo. Es importante tener en cuenta, sin embargo, lo establecido en el artículo 8 del TRLS 08 según el cual no se entenderá concedida una licencia de obras por silencio administrativo si la misma es contraria al planeamiento. El comienzo de cualquier obra o uso al amparo de ésta requerirá, en todo caso, comunicación previa al municipio con al menos diez días de antelación. La denegación expresa de la licencia deberá ser motivada .El órgano competente para la concesión de la licencia es el alcalde u órgano al que delegue esta competencia, es decir, la Junta de Gobierno Local.

oct 072009

La reparcelación y la urbanización

Imagen 51.- La reparcelación 

La reparcelación es la conversión jurídica de los terrenos de carácter rústicos en terrenos de carácter urbano, cuando se trata de suelo urbanizable. Cuando estamos ante suelo urbano, dicha conversión jurídica es de terrenos urbanos sin urbanización consolidada a terrenos con urbanización consolidada. Dicha conversión es consecuencia de la ejecución del planeamiento, que se materializa mediante la urbanización.

La reparcelación se lleva a cabo mediante el proyecto de reparcelación. Dicho proyecto es el documento en el que se lleva a cabo la distribución de beneficios y cargas de la actuación urbanística y que se inscribe en el registro de la propiedad. Respecto a los beneficios, que son las nuevas parcelas establecidas por la ordenación urbanística, conlleva que el proyecto de reparcelación incluya las fincas registrales existentes como “fincas aportadas” y una descripción de las nuevas parcelas que se crean tras la urbanización y que conllevará la creación de las correspondientes fincas en el registro de la propiedad. Respecto a las cargas, el proyecto de reparcelación incluye una descripción de todos los gastos de la urbanización (obras de urbanización, minuta de los abogados, arquitectos….) así como una afección a cada una de las nuevas fincas registrales de los gastos de urbanización que les corresponde a sus propietarios.

El proyecto de reparcelación lo aprueba el Ayuntamiento en los sistemas de expropiación y cooperación. En el sistema de compensación, lo aprueba la junta de compensación y posteriormente el Ayuntamiento.

2.- La urbanización

La urbanización conlleva la conversión material y real de los terrenos de carácter rústico a terrenos de carácter urbano, cuando estamos en suelo urbanizable. En suelo urbano, conlleva la conversión de terrenos sin urbanización consolidada a terrenos con urbanización consolidada.

Para llevar a cabo la urbanización es necesaria la elaboración y aprobación del proyecto de urbanización, que es el documento de carácter técnico en el que se contemplan todas las obras necesarias de urbanización parea materializar la ordenación establecida en el planeamiento. El proyecto de urbanización lo aprueba el Ayuntamiento.

oct 062009

El sistema de cooperación y el sistema de compensación

IMG_26751.- EL SISTEMA DE COOPERACIÓN

1.1.- Concepto del sistema de cooperación
La administración asume la responsabilidad de la actividad de ejecución de planeamiento, aunque a los propietarios no se les expropia, sino que recibirán el aprovechamiento y los solares edificables tras la urbanización.

Se podrá llevar a cabo de dos formas:
a) Gestión directa y, en su caso, contratación de obras de urbanización
b) Gestión indirecta, encomendando a un agente urbanizador mediante concurso la actividad de ejecución

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oct 062009

El sistema de expropiación

IMG_05961.- Concepto del sistema de expropiación

El sistema de expropiación es aquel por el cual el propietario es expropiado y la administración se convertirá en la propietaria de los terrenos y llevará a cabo la urbanización, bien de forma directa o indirecta.

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