oct 062009

Técnicas de equidistribución de beneficios y cargas: áreas de reparto y aprovechamiento medio

Imagen 5Uno de los aspectos más importante del planeamiento y que define al derecho de propiedad de los propietarios afectados por el mismo son las técnicas de equidistribución de beneficios y cargas, que son en concreto las áreas de reparto y el aprovechamiento medio.

Podemos definir el área de reparto como el ámbito de determinación del aprovechamiento medio. Es decir, es una superficie delimitada que se caracteriza por tener un único aprovechamiento objetivo de referencia, a partir del cual se establece el contenido del aprovechamiento subjetivo que corresponde a cada propietario de suelo. 

Respecto al aprovechamiento medio, podemos definirlo como un aprovechamiento unitario que resulta de dividir el aprovechamiento total que el Plan asigna a un determinado ámbito delimitado entre la superficie de suelo de dicho ámbito. Es una determinación del planeamiento que sirve de referencia para determinar el contenido del derecho de propiedad, es decir, para calcular el aprovechamiento subjetivo de cada propietario. Para poder calcular el aprovechamiento total de un área de reparto, dado que no pueden sumarse edificabilidades de usos diferentes por tener un valor distinto, será necesaria la utilización de coeficientes de homogeneización. 

El aprovechamiento subjetivo de un propietario es el aprovechamiento que le corresponde por su propiedad de un suelo. Para calcular el aprovechamiento subjetivo del propietario, es decir, el que le corresponde a un propietario en un determinado ámbito urbanístico, se multiplica la superficie del propietario, por el aprovechamiento medio y por 0,90 (para descontar el 10% de cesión de aprovechamiento que corresponde al Ayuntamiento), es decir: aprovechamiento subjetivo = Suelo x Aprov. Medio x 0,90. 

Pongamos como sencillo ejemplo un área de reparto de 20.000 m² de suelo con tres usos distintos: VPO, PM (pueblo mediterráneo), IND (industrial). Utilizaremos como uso característico PM al que asignaremos coeficiente 1 y al resto asignaremos un coeficiente para convertirlos en PM y poder así sumarlos. El coeficiente para la conversión de los usos en el uso PM tiene como objetivo que el valor económico de cada metro cuadrado de techo de los 1000 m²t de VPO y los 2.000 m²t de IND sea el mismo (una vez convertidos en PM o unidades de aprovechamiento), que cada metro cuadrado de techo de los 3.000 m²t de PM, es decir equivalente. De esta forma, convirtiendo las edificabilidades a una única edificabilidad en función de sus valores, podrán sumarse y hacerse un reparto justo entre los propietarios, puesto que el reparto es de UA y no de edificabilides.

 

 

Usos y

tipologías

m² de techo edificables

Coeficiente de homogeneización

Unidades de aprovechamiento

VPO

1.000 m²t

0,33

330 ua

PM

3.000 m²t

1

3.000 ua

IND

2.000 m²t

0,5

1.000 ua

TOTAL

6.000 m²t

4.330 ua

 

 

AP MEDIO =  APROV. TOTAL            4.330 ua                    = 0,2165 ua/ m²

                        Sup. Area reparto             20.000 m²

 

Aprovechamiento subjetivo (el de un propietario determinado)= AM  x superficie  x 0,90

 

APROV. SUBJETIVO = 0,2165 UA/ m²  x 6.000 m²  x 0,90 = 1.169,1 UA

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