El reglamento de la LISTA que ha salido a información pública necesita mejoras porque en muchos casos, es una vuelta a los formalismos y la complejidad en los trámites de la LOUA. Por ese motivo, he hecho tres alegaciones en caminadas a dar más garantías procesimentales en la innecesariedad de reparcelación, para evitar una declaración de inconstitucionalidad de la parte relativa al agente urbanizador así como para eliminar requisitos innecesarios en la iniciativa para el sistema de compensación.
PRIMERA: NECESIDAD DE REGULAR EL PROCEDIMIENTO DE INNECESARIEDAD DE REPARCELACIÓN
El procedimiento de innecesariedad de reparcelación no está previsto en el reglamento, por lo que se sugiere esta redacción en rojo. Se incluye en todo caso el deber de notificación a los propietarios afectados durante el trámite.
Artículo 148. Supuestos en que es innecesaria la reparcelación. No será necesaria la reparcelación en los siguientes casos:
a) Actuaciones en suelo urbano consolidado a ejecutar mediante obras públicas ordinarias o directamente por la persona propietaria de los terrenos como obras ordinarias o complementarias de urbanización para que estos adquieran la condición de solar.
b) Cuando, en suelo urbano, la totalidad de los terrenos del ámbito de actuación pertenezcan a un solo propietario y los deberes de cesión se resuelvan por sustitución mediante otras formas de cumplimiento del deber o bien exclusivamente mediante nuevas fincas constituidas en régimen de propiedad horizontal.
c) Cuando el instrumento de ordenación se ejecute por el sistema de ejecución pública por expropiación mediante gestión directa, sin perjuicio de que deban realizarse las pertinentes operaciones para adaptar las fincas originales a la ordenación prevista en el instrumento de ordenación.
d) Cuando se declare que no concurre ninguna de las causas que se enumeran en en el número 1 del artículo 144 de este Reglamento.
e) Cuando se trate de la ejecución de un instrumento de ordenación que afecte a una superficie anteriormente reparcelada, sin alterar el equilibrio económico entre los propietarios.
f) Cuando se trate de la ejecución de sistemas generales en terrenos no incluidos ni adscritos a ámbitos o sectores.
g) Actuaciones en suelo rústico de hábitat rural diseminado.
El trámite de innecesariedad de reparcelacion requerirán en todo caso la notificación personal a los propietarios afectados.
SEGUNDA: NECESIDAD DE CUMPLIMIENTO DE LOS PREVISTO EN EL ARTÍCULO 9 DE LA LEY DE SUELO ESTATAL EN RELACIÓN AL AGENTE URBANIZADOR
El artículo 9.2 de la Ley de Suelo Estatal establece lo siguiente:
Artículo 9. Participación pública y privada en las actuaciones de transformación urbanística y en las edificatorias.
1. (Anulado).
2. En los supuestos de ejecución de las actuaciones a que se refiere este capítulo mediante procedimientos de iniciativa pública, podrán participar, tanto los propietarios de los terrenos, como los particulares que no ostenten dicha propiedad, en las condiciones dispuestas por la legislación aplicable. Dicha legislación garantizará que el ejercicio de la libre empresa se sujete a los principios de transparencia, publicidad y concurrencia.
Ello quiere decir que los no propietarios de suelo sólo pueden gestionar la ejecución del planeamiento en sistemas de iniciativa o gestión pública, como son el sistema de cooperación y expropiación. No obstante, habría sido deseable que el legislador andaluz hubiese optado como en otras leyes autonómicas por un sistema independiente de agente urbanizador como es el caso del sistema de agente urbanizador regulado en el artículo 171 y siguientes del Decreto Legislativo 1/2017, de 26 de julio, del Texto Refundido de la Ley foral de Navarra de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
Por tanto, para evitar una declaración de inconstitucionalidad tanto de la LISTA como de su reglamento, se sugieren los siguientes cambios en rojo en el artículo 180 y 219, eliminando la gestión indirecta del sistema de compensación
Artículo 180. Agente urbanizador.
1. Para el desarrollo de la actividad de ejecución urbanística se podrán emplear las modalidades de gestión indirecta por la persona física o jurídica, pública o privada propietaria o no de suelo, legitimada por la Administración actuante para asumir a su riesgo y ventura la responsabilidad de la ejecución, al ser seleccionada por la Administración como agente urbanizador en pública concurrencia según lo dispuesto en la Ley y el presente Reglamento y, supletoriamente, por lo previsto en la legislación de contratos del sector público, aportando su actividad empresarial de promoción urbanística.
En todo caso, y sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las personas propietarias interesadas podrán participar en la ejecución de los instrumentos de ordenación urbanística, en los supuestos y conforme a lo establecido en la Ley y este Reglamento.
2. Podrá coadyuvar con el agente urbanizador, sin que en ningún caso lo exima de la responsabilidad asumida con la Administración actuante en la ejecución, una empresa urbanizadora que asuma la financiación de la actuación.
3. Cuando el agente urbanizador reúna los requisitos de capacidad para la ejecución por él mismo de las obras de urbanización y dichos requisitos y condiciones se hubieran recogido en el procedimiento para su selección, no será precisa la convocatoria de una nueva licitación pública para la ejecución de las obras.
4. El agente urbanizador podrá recabar el auxilio del municipio para recaudar las cuotas de urbanización por la vía de apremio, según el caso.
5.El procedimiento para la selección de agente urbanizador se podrá iniciar a iniciativa de la Administración o de persona interesada en asumir la ejecución, con arreglo a las condiciones generales desarrolladas en el presente Capítulo y restantes particularidades del Reglamento, siempre que el sistema de ejecución urbanística elegido sea de iniciativa y gestión pública conforme a lo previsto en la legislación estatal.
Artículo 219. Modalidades del sistema de compensación.
La gestión del sistema de compensación se podrá llevar a cabo mediante las siguientes modalidades:
a) Actuando mediante modalidad suscrita por la totalidad de las personas propietarias.
b) Por modalidad simplificada.
c) Constituyéndose la Administración actuante y las personas responsables de la ejecución en Junta de Compensación, en los términos previstos en el artículo 103 de la Ley .
TERCERA: NECESIDAD DE SIMPLIFICAR LOS REQUISITOS DE LA INICIATIVA DE PROPIETARIOS EN EL SISTEMA DE COMPENSACIÓN, ELIMINANDO LOS INNECESARIOS REQUISITOS DE SOLVENCIA Y LAS INNECESARIAS GARANTÍAS
Uno de los grandes lastres de la tramitación del sistema de compensación de iniciativa privada son los requisitos de solvencia y garantías. En la práctica, no hay propietario que tramite una iniciativa por el sistema de compensación sino tiene la solvencia necesaria, siendo absolutamente irrelevante a los efectos del interés general que el particular una vez tramitada y aprobada la iniciativa lo venda a un tercero con mayores posibilidades económicas y financieras.
Lo que se pretende evitar es que esa plusvalía en casos puntuales en que pueda ocurrir que un propietario sin solvencia venda a un tercero una vez se apruebe la iniciativa, al final se convierte en un verdadero problema de tramitación administrativa que en no pocas ocasiones ha derivado en una anulación de la iniciativa.
Además, hay que tener en cuenta que la administración siempre puede alterar el sistema de compensación por otro de iniciativa pública y en su caso, sea un agente urbanizador quien se pueda adjudicar la ejecución del planeamiento.
Por tanto, se sugiere eliminar los requisitos de solvencia y las garantías porque son un trámite absolutamente innecesario que dilatan innecesariamente los procedimientos administrativos, siendo en este caso mejor la regulación del Reglamento de Gestión Urbanística que, afortunadamente, esta actualmente en vigor. Se adjuntan las propuesta de modificación de los artículos en rojo.
Artículo 220. Iniciativa y establecimiento del sistema.
1. La iniciativa para el establecimiento del sistema de actuación por compensación en modalidad suscrita por la totalidad de personas propietarias corresponderá a la persona propietaria única o la totalidad de las personas propietarias, iniciando el expediente de reparcelación y, en su caso, mediante el convenio urbanístico que determine las condiciones y los términos de la ejecución del instrumento de ordenación urbanística.
2. La iniciativa se formalizará presentando en el Ayuntamiento la siguiente documentación:
a) Los compromisos de plazos de ejecución totales y parciales de las diferentes actividades de la actuación de transformación urbanística. Estos plazos no serán superiores a los previstos por el instrumento de ordenación o a los fijados por el municipio.
b) Cuando sea persona propietaria única una propuesta de proyecto de reparcelación y potestativamente una propuesta de proyecto de urbanización.
c) Cuando no sea persona propietaria única, los compromisos de colaboración que, en su caso, hayan asumido los propietarios de suelo afectados por la actuación, aportando la propuesta de convenio urbanístico de ejecución, y potestativamente las propuestas de proyecto de reparcelación y proyecto de urbanización.
3. Cuando no se cuente con ordenación detallada y siempre que, conforme a lo establecido en el artículo 90.3 de la Ley, se hubiera aprobado la propuesta de delimitación del ámbito de transformación urbanística y establecido las bases orientativas para la ejecución, la iniciativa habrá de acompañarse del instrumento de ordenación detallada preceptivo.
Se permitirá la tramitación simultánea del instrumento de ordenación urbanística detallada de las actuaciones de transformación y de los instrumentos de ejecución, en los términos establecidos en el presente Reglamento.
4. En el plazo de un mes desde la presentación de la iniciativa, el Ayuntamiento, previos los informes técnico y jurídico precisos, adoptará cualquiera de los siguientes acuerdos:
a) Desestimación de la iniciativa por causa justificada en ejercicio de la potestad de ordenación, o por no reunir la iniciativa la suficiente solvencia económica, financiera o técnica.
b) Aprobación de la iniciativa, dando lugar a la adopción del establecimiento del sistema en el supuesto de iniciativa por propietario único, o con la totalidad de los propietarios.
5.El plazo máximo para aprobar la iniciativa para el establecimiento del sistema de compensación regulado en este artículo será de dos meses desde la presentación de la solicitud.
El vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado resolución expresa, legitima al interesado o interesados para entenderla estimada por silencio administrativo.
6. El sistema de compensación quedará establecido con la aprobación de la iniciativa formulada por la persona propietaria única o con la suscripción de un convenio urbanístico con la totalidad de las personas propietarias.
7. El establecimiento del sistema de actuación por compensación determinará, con arreglo al artículo 92.3 de la Ley, la afectación real de la totalidad de los terrenos incluidos en la unidad de ejecución al cumplimiento de los deberes legales y las obligaciones inherentes a dicho sistema, con constancia en el
Artículo 221. Formalización de la iniciativa.
1. Las personas propietarias que representen más del cincuenta por ciento de la superficie de la unidad de ejecución podrán solicitar a la Administración actuante la aprobación de la iniciativa para el establecimiento del sistema de compensación mediante procedimiento simplificado, sin necesidad de constituir Junta de Compensación.
Para el cómputo de dicha mayoría se tendrán en cuenta las superficies de suelo exterior a la unidad de Ejecución cuyos propietarios deban hacer efectivo su derecho en ésta. Las Administraciones públicas en su eventual condición de titulares de bienes patrimoniales o demaniales incluidos en el ámbito de actuación, podrán también suscribir la iniciativa.
2. La iniciativa para el establecimiento del sistema de actuación de compensación por el procedimiento simplificado deberá incluir las siguientes determinaciones:
a)Un proyecto de bases de la actuación de transformación urbanística con el contenido recogido en el artículo siguiente.
c) Una propuesta de proyecto de reparcelación que, además de los requisitos y criterios establecidos en los artículos 92 y 93 de la Ley y los desarrollados en el presente Reglamento, cumpla los requisitos y los criterios adicionales establecidos en el proyecto de bases.
d) Una propuesta de proyecto de urbanización conforme a lo dispuesto en el artículo 96 de la Ley y el artículo 196 del presente Reglamento.